导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗p>

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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